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楼市新政来了!无论你买没买房,都必须好好看看!—

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楼市新政来了!无论你买没买房,都必须好好看看!

2016-06-06 09:13:44

  就在6月3日晚上,国务院办公厅通过“中国政府网”发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称《意见》),公布了一系列或将从根本上影响中国未来楼市格局的新政!无论你是“买了房子的”还是“没有买房子的”,都必须好好看看!

  关键一:鼓励个人买房子、当房东!

  《意见》当中明确“支持和规范个人出租住房。落实鼓励个人出租住房的优惠政策,鼓励个人依法出租自有住房。规范个人出租住房行为,支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房”。

  自上世纪90年代,中国开始在城市里全面启动房地产行业。在相当长的时间里,政府的政策都是鼓励自主和改善型需求,抑制投资性、投机性需求。现在大力发展租赁市场,房子从哪里来?肯定是先买后租,而且要买很多套才行。这标志着中国的房地产政策调控思路发生了重大变化!

  建立住房租赁市场的核心就是要鼓励大量的房产投资者在满足自住的前提下,用富余资金购买库存商品房作为租赁市场的房租提供,这样既有效消化了库存商品房,活跃了经济,又能帮助暂时无法解决住房问题的人群从租房开始向拥有房产去过渡。

  关键二:鼓励房企开展租赁业务,利好大城市楼市

  《意见》明确指出,鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业拓展业务范围,利用已建成住房或新建住房开展租赁业务;鼓励房地产开发企业出租库存商品住房;引导房地产开发企业与住房租赁企业合作,发展租赁地产。

  这一政策其实在近期的上海土地拍卖中已经有所体现,上个月上海浦东新区周浦以及宝山顾村拍出的两个地王,在地块出让要求中,都明确规定房企要自持不低于15%的住宅物业,年限为70年。地王的产生和这个自持政策是否有一定关系呢?目前还不得而知。

  但是,住房租赁业能发展起来的,一定是人口有显著增量的大城市。这对于这些地方的楼市来说,是一个较大的政策利好。

  关键三:允许“商”改“住”,水电气价格按居民标准收!去库存大招!

  《意见》提出,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

  “在支持租赁住房建设项目中,最大亮点在于允许商业用房改建为租赁住房”,易居研究院智库中心研究总监严跃进向中新网记者表示,“这既是“去库存”的需要;同时也是让相关投资商和房企盘活存量资产的一个重要渠道。另外后续部分商业用房的土地转变性质等方面,将面临一个较好的政策空间。”

  关键四:允许“房中房”了?

  《意见》同时允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租,改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施,必须确保消防设施完好有效。

  知名财经媒体人刘晓博,以前大城市对“房中房”现象有诸多限制,这次出台的文件,显然有所突破,但给予了一些限制措施。整体而言,对租户和房东都是利好。

  关键五:给予税收优惠

  《意见》指出,“对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人,给予税收优惠政策支持。

  对个人出租住房的,由按照5%的征收率减至按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策;对个人出租住房所得,减半征收个人所得税;对个人承租住房的租金支出,结合个人所得税改革,统筹研究有关费用扣除问题。(最新有消息称,这个税改革方案已转呈全国人大常委会,但具体审议安排,还有待明年。)

  对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。”

  刘晓博认为,国家鼓励个人和企业当房东,同时鼓励潜在的购房者先租房子。这次推出的税收力度应该说是比较大的。

  关键六:租房给补贴!让大家“有钱可租”

  “有房可租”的问题解决后,对于有租房需求的人群来说,接下来就要考虑是否“有钱可租”了。

  为了发展房屋租赁市场,本次公布的政策明确指出,要推进公租房货币化,鼓励政府保障对象通过市场去租房,对他们给予一定的补贴。也就是说,你租房,政府会给你补贴钱。

  此外,新政策明确还要把在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等专业技术人员,这4类中符合条件的人纳入到公租房保障范围。

  关键七:合同期限内房东不得单方面提高租金

  有过租房经历的人而言,一些人曾被房东的临时涨价、突然停租等个人行为所困扰。

  对此,《意见》明确了租赁各方权利义务。出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务,保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内,出租人无正当理由不得解除合同,不得单方面提高租金,不得随意克扣押金。

  承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施,并按时缴纳租金。

  “(限制)房东随意涨价的做法后续还需要强化”,严跃进认为,尤其是近期沪、深两地收紧购房政策后,租赁市场价格出现了上涨,未来有必要进一步强化价格管控。

  应该注意的是,在房价居高不下前提下大规模鼓励发展房屋租赁市场,有可能导致房屋资源的垄断,促成集中提价。

  总结

  总的来说,这份文件对于房地产行业来说,是一个重要利好,有助于去库存。对于拥有多套住房的个人来说,也是利好。假如你有足够的资金,注册成立一家私营的房屋租赁企业,你可以通过自己的公司购买多套房屋进行出租,或者在北上深租下一些房子,改造成小隔间,你也可以赚钱了。

  只是不管是不是利好,不管是北京、上海还是深圳、广州,该租房的还是得租房,该买房的还是得买房。只有当持有房子不再成为我们成家立业的必要条件时,这一观念才能渐渐得以扭转。(本观点仅供参考,不构成投资建议)(中金在线综合中国政府网、央视新闻、央视财经、中国新闻网、天天说钱(ID:liuxb0929)

  国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见

  国办发〔2016〕39号

  各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:

  实行购租并举,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。改革开放以来,我国住房租赁市场不断发展,对加快改善城镇居民住房条件、推动新型城镇化进程等发挥了重要作用,但市场供应主体发育不充分、市场秩序不规范、法规制度不完善等问题仍较为突出。为加快培育和发展住房租赁市场,经国务院同意,现提出以下意见。

  一、总体要求

  (一)指导思想。全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中全会以及中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神,认真落实国务院决策部署,按照“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局,牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,以建立购租并举的住房制度为主要方向,健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。支持住房租赁消费,促进住房租赁市场健康发展。

  (二)发展目标。到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系,基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系,推动实现城镇居民住有所居的目标。

  二、培育市场供应主体

  (三)发展住房租赁企业。充分发挥市场作用,调动企业积极性,通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源,提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平,形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局,满足不断增长的住房租赁需求。按照《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》(国办发〔2015〕85号)有关规定,住房租赁企业享受生活性服务业的相关支持政策。

  (四)鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业拓展业务范围,利用已建成住房或新建住房开展租赁业务;鼓励房地产开发企业出租库存商品住房;引导房地产开发企业与住房租赁企业合作,发展租赁地产。

  (五)规范住房租赁中介机构。充分发挥中介机构作用,提供规范的居间服务。努力提高中介服务质量,不断提升从业人员素质,促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交易。

  (六)支持和规范个人出租住房。落实鼓励个人出租住房的优惠政策,鼓励个人依法出租自有住房。规范个人出租住房行为,支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。

  三、鼓励住房租赁消费

  (七)完善住房租赁支持政策。各地要制定支持住房租赁消费的优惠政策措施,引导城镇居民通过租房解决居住问题。落实提取住房公积金支付房租政策,简化办理手续。非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证,享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。

  (八)明确各方权利义务。出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务,保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内,出租人无正当理由不得解除合同,不得单方面提高租金,不得随意克扣押金;承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施,并按时缴纳租金。

  四、完善公共租赁住房

  (九)推进公租房货币化。转变公租房保障方式,实物保障与租赁补贴并举。支持公租房保障对象通过市场租房,政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。完善租赁补贴制度,结合市场租金水平和保障对象实际情况,合理确定租赁补贴标准。

  (十)提高公租房运营保障能力。鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作(PPP)模式,将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理,不断提高管理和服务水平。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员,凡符合当地城镇居民公租房准入条件的,应纳入公租房保障范围。

  五、支持租赁住房建设

  (十一)鼓励新建租赁住房。各地应结合住房供需状况等因素,将新建租赁住房纳入住房发展规划,合理确定租赁住房建设规模,并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排,引导土地、资金等资源合理配置,有序开展租赁住房建设。

  (十二)允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租,改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施,必须确保消防设施完好有效。

  六、加大政策支持力度

  (十三)给予税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人,给予税收优惠政策支持。落实营改增关于住房租赁的有关政策,对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得,减半征收个人所得税;对个人承租住房的租金支出,结合个人所得税改革,统筹研究有关费用扣除问题。

  (十四)提供金融支持。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

  (十五)完善供地方式。鼓励地方政府盘活城区存量土地,采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的,出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。

  七、加强住房租赁监管

  (十六)健全法规制度。完善住房租赁法律法规,明确当事人的权利义务,规范市场行为,稳定租赁关系。推行住房租赁合同示范文本和合同网上签约,落实住房租赁合同登记备案制度。

  (十七)落实地方责任。省级人民政府要加强本地区住房租赁市场管理,加强工作指导,研究解决重点难点问题。城市人民政府对本行政区域内的住房租赁市场管理负总责,要建立多部门联合监管体制,明确职责分工,充分发挥街道、乡镇等基层组织作用,推行住房租赁网格化管理。加快建设住房租赁信息服务与监管平台,推进部门间信息共享。

  (十八)加强行业管理。住房城乡建设部门负责住房租赁市场管理和相关协调工作,要会同有关部门加强住房租赁市场监管,完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度,全面建立相关市场主体信用记录,纳入全国信用信息共享平台,对严重失信主体实施联合惩戒。公安部门要加强出租住房治安管理和住房租赁当事人居住登记,督促指导居民委员会、村民委员会、物业服务企业以及其他管理单位排查安全隐患。各有关部门要按照职责分工,依法查处利用出租住房从事违法经营活动。

  各地区、各有关部门要充分认识加快培育和发展住房租赁市场的重要意义,加强组织领导,健全工作机制,做好宣传引导,营造良好环境。各地区要根据本意见,研究制定具体实施办法,落实工作责任,确保各项工作有序推进。住房城乡建设部要会同有关部门对本意见落实情况进行督促检查。

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