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可在销售额中扣除的土地价款的界定

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可在销售额中扣除的土地价款的界定

2016-12-26 13:34:01 纳税服务网

  采用一般计税方法的房地产企业计算销项税的销售额中可以扣除土地价款。法规依据为:《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第 10点规定,房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

  房地产老项目,是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

  36号文的土地价款没有明确界定,不便于实际操作。为此,国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第18号)做了进一步的规定:

  第四条 房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下:

  销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)

  第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算:

  当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

  房地产项目可供销售建筑面积,是指房地产项目可以出售的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

  支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

  第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款,应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。

  第七条 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况,扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。

  18号公告将可扣除的土地价款做了限制规定,其中重要的一条就是要有“财政票据”。

  实际工作中,只有从土地部门取得土地才可以取得财政票据,而对于城中村改造等项目中,会发生大量的拆迁补偿费,这些费用既不能取得增值税专用发票,也无法取得财政票据,从而无法增加进项税额或者减少销售额,导致企业税负不合理的增加。为解决这个问题,财政部、国家税务总局于2016年12月21日发布了《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税[2016]140号)。

  140号通知扩大了可扣除土地价款的范围,对于相关的票据也做了规定,不再限于财政票据:《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”,包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

  房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时,应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

  根据上述规定,不能取得财政票据的拆迁补偿费,取得税局认可的真实的证明材料就可以直接在销售额中扣除了,从而减少了销项税,降低了税负。140号文自2016年5月1日起执行。此前已征的应予免征或不征的增值税,可抵减纳税人以后月份应缴纳的增值税。已经根据18号公告计算多交增值税的企业,可以根据140号的规定重新计算确定多交的税额,从而抵减以后应纳的增值税。


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