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房地产企业购入土地如何入账

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房地产企业购入土地如何入账

2017-02-28 11:39:59 纳税服务网

  国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第18号)规定,房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下:


  销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)


  第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算:


  当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款


  当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。


  房地产项目可供销售建筑面积,是指房地产项目可以出售的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。


  支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。


  在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款,应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。


  财政部关于印发《增值税会计处理规定》的通知(财会[2016]22号)规定,增值税一般纳税人应在“应交增值税”明细账内设置“进项税额”、“销项税额抵减”、“已交税金”、“转出未交增值税”、“减免税款”、“出口抵减内销产品应纳税额”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等专栏。其中:“销项税额抵减”专栏,记录一般纳税人按照现行增值税制度规定因扣减销售额而减少的销项税额。


  根据上述的规定,房地产企业销售开发的房地产,是可以扣除相应的土地价款再计算销项税的。那就涉及到了“销项税额抵减”这个科目的使用,购入土地时如何做账务处理呢?


  有些企业的财务人员想到了两种处理方式,但是不知道哪一种合适:


  一种是:


  购置土地时


  借:开发成本——土地成本   


     贷:银行存款


         销售实现确认收入   


  借:银行存款   


     贷:主营业务收入   


         应交税费——应交增值税(销项税额)   


         应交税费——应交增值税(销项税额抵减)


  第二种是:


  购置土地时   


  借:开发成本——土地成本


      应交税费——应交增值税(销项税额抵减)   


      贷:银行存款


  其实,上述两种方式都是不合适的。根据财政部关于印发《增值税会计处理规定》的通知(财会[2016]22号)规定,企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的,发生成本费用时,按应付或实际支付的金额,借记“主营业务成本”、 “存货”、“工程施工”等科目,贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时,按照允许抵扣的税额,借记“应交税费——应交增值税(销项税额抵减)” 或“应交税费——简易计税”科目(小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目),贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。


  第一种方式的错误在于:“销项税额抵减”计入了贷方,并且是减少了主营业务收入而不是冲减土地成本。


  第二种方式的错误在于:购入土地时增值税的纳税义务还没有发生,不应该提前做账务处理、减少了土地成本。



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