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“营改增”后酒店式公寓出租的筹划分析

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“营改增”后酒店式公寓出租的筹划分析

2017-03-14 14:39:41 纳税服务网

  随着经济社会的发展,人们生活水平大幅度提高,消费需求也在不断发生变化,对住宿与旅游的需求日益增加。酒店式公寓作为一种提供酒店式管理服务的公寓,其集住宅、酒店、会所多功能于一体,既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式,又吸收了信息时代写字楼的特点,其多位于经济发达城市CBD区、繁华区和著名旅游度假区。因此,酒店式公寓在近年得到了快速发展。


  随着“营改增”的全面实施,不动产租赁业务、住宿服务也纳入了营改增范围。税务成本作为酒店式公寓投资获益的重要考量因素,因此本文从财税角度,分析酒店式公寓如何运作能更节约投资成本,从而最终取得收益最大化。


  一、酒店式公寓的税收待遇


  在酒店式公寓的运营中涉及到的主要税种是增值税、房产税、企业所得税等,由于企业所得税对此的规定比较明确,因此在本文中我们不做讨论。在此,我们主要讨论增值税、房产税的处理。


  1、酒店式公寓出租的增值税处理


  出租酒店式公寓有两种方式,一种是出租酒店式公寓的同时,提供配套的酒店式管理服务,如:房间内设施的清洁消毒,送餐服务,安保服务、叫醒服务等;另一种是单纯的出租酒店式公寓,不提供配套的酒店式管理服务,即不动产经营租赁服务。二者的差异在于是否提供配套服务,而其不同的形式,也决定了其营改增之后,增值税的计算差异。


  国税总局2016年第69号公告明确规定:纳税人以长(短)租形式出租酒店式公寓并提供配套服务的,按照住宿服务缴纳增值税。因此,出租酒店式公寓时,提供配套服务的,在计算增值税时,按住宿服务业6%征税,小规模纳税人按3%的征收率计算。


  若只出租酒店式公寓不提供酒店式配套服务,则作为不动产经营租赁业务,一般计税税率为11%;另国税总局2016年第16号公告规定:一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额;一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产,适用一般计税方法计税。


  单位和个体工商户出租不动产(不含个体工商户出租住房),按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。


  2、酒店式公寓出租的房产税处理


  房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。房产税征税方式包括从价计征和从租计征两种征收方式,房产的使用方式决定了房产税的征税办法。若酒店式公寓提供配套的管理服务,则其履行了酒店的职责,属于经营性房产,应按房产余值征收房产税;若酒店式公寓不提供配套服务,实则为不动产经营租赁业务,应按房产的租金收入征收房产税,即企业按12%的税率征收,个人减按4%的税率征收。


  随着营改增的改革,财税〔2016〕43号规定:房产出租的,计征房产税的租金收入不含增值税。在计征房产税等税种时,税务机关核定的计税价格或收入不含增值税”。因此,一般纳税人在计算从租计征的房产税时,计税依据 = 租金收入/(1+11%);一般纳税人选择简易征收或小规模纳税人在计算从租计征的房产税时,计税依据 = 租金收入/(1+5%)。


  根据上述分析可以发现,如果酒店式公寓出租时提供配套的管理服务,则其履行了酒店的职责,增值税应按照住宿服务业6%税率征税,若是小规模纳税人则按3%的征收率征税;房产税方面则应按房产余值适用1.2%的税率。


  如果酒店式公寓出租时不提供配套服务,实则为不动产经营租赁业务,增值税应按照11%税率征税,若是小规模纳税人则按5%的征收率征税;房产税方面则应按房产租金收入适用12%的税率。


  二、酒店式公寓出租的筹划分析


  由此我们可以发现酒店式公寓出租时是否提供配套服务直接决定着其应如何缴纳增值税、房产税,进而影响其税收利益。即通过对酒店式公寓出租方式的选择,从而实现企业税负的最小化,税后利润的最大化。


  下面,我们将通过一个案例加以说明:


  甲公司是一家酒店式公寓管理公司。甲公司2016年6月欲将酒店式公寓对外出租,有两种方式可供选择:


  方案1:出租酒店式公寓收取10万元的租金,另外收取2万元费用提供酒店管理服务


  方案2:出租酒店式公寓并提供配套的管理服务共收取12万元


  其中,酒店式公寓房产是在2016年5月1日后取得的,原值为100万元,允许按照20%减除。


  在方案1中,甲公司收取的10万元租金应按照不动产经营租赁业务11%的税率征收增值税10÷(1+11%)×11%=0.991万元,按照12%的税率征收房产税10÷(1+11%)×12%=1.081万元;其收取的2万元费用应按照6%的税率征收增值税2÷(1+6%)×6%=0.113万元;合计纳税2.185(0.991+1.081+0.113)万元,税后利润=12-2.185=9.815万元。


  在方案2中,甲公司收取的12万元应按照住宿服务业6%税率征收增值税12÷(1+6%)×6%=0.679万元,按照房产余值适用1.2%的税率征收房产税100×(1-20%)×1.2%=0.96万元;合计纳税1.639(0.679+0.96)万元,税后利润=12-1.639=10.361万元。


  在本例中我们可以看出,相对于方案1,方案2更优。


  据此,我们可以得出这样的结论,如果在酒店式公寓出租时并提供相应的酒店管理服务的情况下,将酒店管理服务酒店式公寓出租的配套服务一并收取费用更优。因为在这种情况下,酒店式公寓出租收取的租金收入在此属于住宿服务适用较低的6%税率而非不动产经营租赁的11%税率。


  小结


  “营改增”后,酒店式公寓出租时酒店管理服务是否属于配套服务一并收取费用将直接决定其增值税和房产税缴纳的方式,进而影响着企业的税负和税后利润。企业应根据企业实际选择是否将酒店管理服务作为配套服务一并收取费用以实现企业税收利益的最大化。



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