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房屋出租,税率是20%还是10%—

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房屋出租,税率是20%还是10%

2017-11-12 20:50:07 蓝敏说税

  在据实征收的情况下,个人出租房屋,个人所得税税率是20%还是10%?

  如果个人出租住房,个税税率为10%,这个基本无异议,因为财税【2000】125号文和财税【2008】24号文,对此的规定都是减按10%征税。

  上述两个文件都是经国务院批准的财税文件,并且后者没有对前者进行否定的表述。

  财税【2000】125号文的相关规定是:

  “对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。”

  财税【2008】24号文的相关规定是:

  “对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。”

  可见,它们对住房出租的政策表述,是完全一样的,且非常清晰。

  关键的区别是,2000年的文件规定的是“出租房屋”,即,对出租所有房屋都减按10%征税;2008年文件的规定是“出租住房”,即,只对出租住房减按10%。

  问题是,2008年的文件所规定的减税范围,被“包含于”2000年文件的范围之中,二者并不矛盾。从2008年文件规定住房出租按10%征税,并不能否定原来2000年文件对所有房屋出租按10%征税的规定。

  据此,有些人持这样的观点:个人出租非住房,比如:商铺、写字楼、写字间、仓库等,也应按财税【2000】125号文的规定执行——“对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。”

  但一般来说,税务人员不这样认为。

  有位财税人士问我:蓝老师,他们认为只有出租住房才能减按10%征税,其它房屋必须20%,这是否是对税收政策的曲解啊?

  还真不是曲解,的确只有出租住房,才能享受10%。

  财税【2000】125号文,是《财政部 国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》,其涉及的范围,本身就局限于“住房租赁市场”。

  该文件的开头是这样的:

  “为了配合国家住房制度改革,支持住房租赁市场的健康发展,经国务院批准,现对住房租赁市场有关税收政策问题通知如下:”

  注意其中的“住房租赁市场”表述,亦即,其针对的所有内容,都被提前限定于“住房”了,所以,后面所规定的“房屋”,实际上也是限于住房租赁市场的房屋。

  于是结论就清楚了,2000年125号文所说的“房屋”,依然是住房。非住房,不能享受减税的优惠。

  但要关注两种情况:

  一、如果是商住两用楼、或者办公写字间、铺面、仓库等非住房,但出租用于居住呢?

  虽然从土地及房屋的法律性质上,这不叫“住房”,但是,它只要用于居住,的确就属于“住房租赁市场”的房屋,按125号文,可以享受10%。

  问题是,不通水、不通气的房间可以用于居住吗?当然可以用于居住,通水通气只是几十年来的事,几千年来住房都可以不通水、气。

  问题是,可能它不满足住房条件,国家可能不允许。国家不允许如果又没有制止,则租赁行为就发生了,还是应该按10%征税。既不能因为国家不允许而不征税,也不能因为国家不允许而按20%征税。如果国家不允许且制止了,则租赁行为消失,也就谈不上征税了。

  问题是,如何来确认是否被用于居住呢?这个主要看双方签订的租赁合同,因为租赁合同都要约定租赁标的物的用途。当然,如果税务检查人员不相信,应该进行立案稽查,并据实处理。

  二、如果是住房,但出租用于办公呢?

  这个就有点意思了。因为土地及房产从法律上看如果属于住房,那就是住房,也就属于了住房租赁市场。亦即,“出租住房也是住房租赁”,这话是多么的无聊和精确啊。

  所以,此时,不论其用途,都应该适用10%的税率。 

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