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替房东交税如何税前扣除(修订)?—

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替房东交税如何税前扣除(修订)?

2018-06-11 21:21:24 会说

开门做生意,首要的问题是需要一个经营场所。自己买房子,对于多数初创型的公司老板而言,只能是奢望。退而求其次,只能是租房。租房过程中,最常碰到的又是个人房东。

与个人房东(出租的商铺)洽谈租金时,房东基本都会要求“净租金”,即所有与房屋租赁相关的税费概不负责,一律由承租人负担,而且通常都会在租赁合同中予以明示。

双方谈妥后,出租人(房产在北京)和承租人签订合同,约定月租金35000元,相关税费由承租人负担,签字画押后各自留存。

执行合同中,承租人按时支付租金,出租人到主管税务机关(或税务机关指定地)代开发票。

一、北京市关于个人出租房屋核定征税的规定

1、出租住房

北京地税局2018年5月4日答复(http://shiju.tax861.gov.cn/nsfw/rdwt/display.asp?more_id=1637146):个人出租房屋(住房)综合征收率为5%。月租金收入在31500元以上的,地税机关或地税机关委托的代征单位征收税款后,向纳税人填开包括增值税、房产税和个人所得税的完税证明;月租金收入在31500元(含)以下的,地税机关或地税机关委托的代征单位征收税款后,向纳税人填开包括房产税和个人所得税的完税证明。

2、出租非住房

北京地税局2018年5月7日答复(http://shiju.tax861.gov.cn/nsfw/rdwt/display.asp?more_id=1637264):个人出租房屋(非住房)月租金收入在31500元以上的,综合征收率为12%。地税机关或地税机关委托的代征单位征收税款后,向纳税人填开包括增值税、房产税和个人所得税的完税证明。

个人出租房屋(非住房)月租金收入在31500元(含)以下的,综合征收率为7%。地税机关或地税机关委托的代征单位征收税款后,向纳税人填开包括房产税和个人所得税的完税证明。

二、税款计算

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2 《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(九)款第5项规定,其他个人出租其取得的不动产(不含住房),应按照5%的征收率计算应纳税额。

按照上述规定,每次代开发票时,承租人需替出租人缴纳4000元的税费。计算方法如下:

应负担税额=35000÷(1+5%)×12%=4000元

承租人把税交了之后取得四份凭证,一份是抬头为承租人的35000元租金发票,另外三份是抬头为出租人的增值税、房产税和个人所得税完税证明共4000元。

三、替出租人负担税款可否在承租人税前扣除

《中华人民共和国企业所得税法》第八条规定:企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出,包括成本、费用、税金、损失和其他支出,准予在计算应纳税所得额时扣除。

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十七条规定:企业所得税法第八条所称有关的支出,是指与取得收入直接相关的支出。

企业所得税法第八条所称合理的支出,是指符合生产经营活动常规,应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。

那么承租人替出租人缴纳税款4000元是与承租人取得收入有关的、合理的支出吗?关于这个问题,仁者见仁,智者见智。

本文观点认为,承租人替出租人负担的税款未包括在租金内,该款项是承租人替出租人缴纳的本应由出租人负担的税款,属于与生产经营无关的支出,税前不得列支。

四、如何在合同中规避

解决问题的办法不是在模糊的问题上争论不休,而是要转变思路,换一种方式绕开争执,从根本上解决问题。

如上述案例,双方谈妥税后租金为35000元,那么在合同中所列示的租金应按下列公式计算:

合同列示租金额-合同列示租金额÷(1+5%)×12%=35000

合同列示租金额=39516.13元

在签订合同时,约定月租金39516.13元,有关税费由4516.13元【39516.13÷(1+5%)×12%】出租人自行缴纳(实际还是承租人出钱)。这样出租人缴纳税费后,最后实际得到的租金还是35000元(39516.13-4516.13)。

在这种情况下,出租人到税务机关代开发票,发票显示的租金额为39516.13元,承租人取得该发票即可全额列支。

五、有关会计处理

支付租金并取得租金发票时:

借:管理费用——租金  39516.13

贷:银行存款  35000

其他应付款  4516.13

替出租人缴纳税款时:

借:其他应付款  4516.13

贷:银行存款  4516.13 

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