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拆分租金规避出租房产税的风险分析

2014-11-17     阅读()

  A公司一办公大楼出租,年租金1000万元,年需要缴纳房产税120万元。

  筹划方案:该1000万租金应该由三部分构成:房屋租金;物业管理费、消防安全费

  风险点分析:

  这是当前筹划机构给出的通用的规避房产税的方案,很多企业也正在实践中应用。

  该方案风险在于:理论上,房屋租金,是指承租人因使用房屋而向出租人交付的租金。房屋租金的基本构成因素包括以下几个方面:房屋折旧费、维修费、管理费、利息、土地使用费、房产税、利润、税金、保险费。

  税收管理所谓的租金,包括了理论上应由产权人负担的一切费用,如物业费、管理费房产税等等。

  由于规避房产税问题突出,税务机关一般制定最低租金标准来应对。

  如广州、深圳等地税机关规定:“出租人申报的租金收入低于税务机关制定的核定计税租金收入标准,又没有正当理由的,税务机关根据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定,有权按照核定计税租金收入标准核定出租人的应纳税额”。

  因出租房屋申报收入过低而补追究责任的案件屡见不鲜。纳税人申报的租金应在合理水平之上,否则有被全额补税的风险。

  点评:

  房产税,特别是出租房屋的房产税,是地税部门非常纠结的业务,避税手段多,人情税多,社会关注度高。经过多年博弈,很多地区出台了最低租金标准,实行核定征收,具体做法是:如申报的房产税高于本街、路核定的单位面积房产税最低标准,按申报数缴纳;如低于最低标准,按最低标准缴纳。

 

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